201805.30
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Acconto, caparra confirmatoria o penitenziale: descrizione e differenze

In questo breve articolo, con un linguaggio poco tecnico ma comprensibile per tutti, ti spiego cosa sono l’acconto, la caparra confirmatoria e la caparra penitenziale. Descrizione, esempi e differenze tra loro. Infine, potrai chiedere una consulenza presso lo studio legale di Verona (se ti serve, ma spesso basta quanto scrivo qui).

Di acconto, caparra confirmatoria e caparra penitenziale si parla spesso quando si compra o vende una casa (o altro immobile). È una voce che troviamo nel famoso “compromesso” cioè quel contratto che serve a prenotare il futuro rogito.

Il compromesso, tecnicamente, si chiama contratto preliminare.

Ho scritto, se ti interessa, un articolo sul contratto preliminare nella compravendita immobiliare che può esserti utile (o forse no, se sei esperto nel settore, anche se qualche spunto interessante puoi comunque trovarlo).

Vediamo perché è importante prevedere, nel compromesso, una caparra confirmatoria. E perché può invece essere utile prevedere un acconto, oppure una caparra penitenziale.

L’acconto.

L’acconto è una somma di denaro, una parte del prezzo finale che si paga al venditore. Un anticipo, che nella prassi è il 10/20% del prezzo finale della casa: ad esempio compro una casa a 100.000 euro e consegno al venditore, a titolo di acconto, 20.000 euro così che davanti al notaio alla fine dovrò dare al venditore solo i rimanenti 80.000 euro.

Se per qualche ragione la compravendita non si perfeziona, l’acconto deve essere restituito.

Nella prassi l’ho vista usare raramente, ma comunque si usa (tutela poco il venditore).

La caparra confirmatoria.

È sempre una somma di denaro che viene consegnata al venditore. Ha tre funzioni:

  1. Garanzia: garantisce l’esecuzione del contratto (se il compratore alla fine.. non compra, il venditore trattiene la caparra);
  2. Autotutela: chi è adempiente può trattenere la caparra confirmatoria come risarcimento del danno senza dovere fare causa;
  3. Preventiva liquidazione del danno: non è necessario provare di avere subito davvero quel danno, perché il risarcimento del danno è determinato fin dall’inizio.

Se inadempiente è il venditore (cioè se chi vende non vuole andare a rogito) allora chi compra ha diritto al doppio della caparra.

Se non viene specificato nulla, si intende sempre come caparra confirmatoria.

La caparra penitenziale.

È sempre una somma di denaro. È il corrispettivo del diritto di recesso.

Più semplicemente: data la caparra penitenziale, i contraenti si riservano la scelta tra il recesso e l’adempimento.

Nel primo caso, il recedente (chi cioè decide di non andare a rogito) perde la caparra data (o, se a recedere è la parte che l’ha ricevuta, deve restituire il doppio della caparra avuta).

Se, invece, il recesso non è azionato, e quindi si perfeziona la compravendita, la somma viene restituita (o andrà a ridurre il prezzo finale).

La differenza  tra caparra confirmatoria e caparra penitenziale è questa: la caparra confirmatoria determina dall’inizio il risarcimento del danno che la parte adempiente può avere (trattenendo il denaro ricevuto). Invece la caparra penitenziale è il corrispettivo di un recesso: il compratore decide di non rogitare? Allora mi tengo la somma (o faccio causa per imporre l’esecuzione del contratto).