201806.25
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Immobile senza certificato di abitabilità: quale tutela? Cass. civ. sentenza 15378/2018

In sintesi: La Corte di Cassazione con la sentenza 15378/2018 ha posto la differenza, in linea con i suoi stessi precedenti, tra errore sulla qualità del bene locato (art. 1429 c.c.) e vizio della cosa locata (art. 1578 c.c.).
L’immobile, ha concluso, al perfezionamento del contratto di locazione deve essere idoneo al conseguimento dell’abitabilità.
Se questa qualità manca, vi è violazione dell’art. 1578 c.c. e non dell’art. 1429 c.c.

Il rapporto di locazione si instaura validamente nonostante la mancanza del certificato di abitabilità ove, come nel caso in oggetto, vi sia stata la concreta utilizzazione dell’immobile da parte del conduttore, il quale prima dell’intimazione di sfratto per morosità non aveva mai chiesto la risoluzione del contratto.

Sussiste l’inadempimento del locatore:
1. Quando l’obbligo di consegna del certificato di abitabilità è previsto contrattualmente;
2. quando le carenze intrinseche o le caratteristiche proprie del bene locato ostano al rilascio del certificato di abitabilità ed all’esercizio dell’attività del conduttore in conformità all’uso pattuito.

NON sussiste inadempimento del locatore quando il conduttore conosce e consapevolmente accetta l’assoluta impossibilità di ottenere il certificato di abitabilità.

Secondo il Collegio “il criterio rilevante sulla base dell’evoluzione della giurisprudenza è dunque non la mancanza della certificazione ma l’assoluta inidoneità del bene locato a poterla ottenere. Ed invero la circostanza dell’inidoneità del bene locato ai fini del conseguimento dell’abitabilità rileva ai fini non del consenso negoziale e della relativa patologica (determinando l’ipotesi dell’errore) ma dell’inadempimento delle obbligazioni del locatore riconducibili all’art. 1575 n. 2 c.c.”.

Per la Corte di Cassazione (così conclude la sentenza 15378/2018 di cui stiamo parlando) “L’immobile sotto il profilo urbanistico-edilizio deve essere idoneo al conseguimento dell’abitabilità: ove detta qualità di fatto manchi, la protezione del conduttore si realizza al livello del mancato rispetto delle qualità che l’immobile oggetto di locazione deve possedere e dunque in termini di vizi della cosa locata ai sensi dell’art. 1578 c.c.. In caso di mancanza dell’idoneità dell’immobile non ricorrono quindi i presupposti dell’impugnativa per errore ed il conduttore trova protezione nella disciplina della locazione (e dello stesso contratto ove risulti una specifica assunzione di obbligazione da parte del locatore) mediante il rimedio risolutorio ai sensi dell’art. 1578 c.c.”

In conclusione: se manca l’abitabilità dell’immobile occorre chiedere la risoluzione ex art. 1578 c.c. e non ex art. 1429 c.c.

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