201806.03
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La proposta di acquisto nella compravendita immobiliare.

Che cos’è la proposta di acquisto?

La proposta di acquisto è quella proposta di acquistare un immobile, che viene fatta da chi vuole comprare casa (o negozio, ufficio, terreno, etc..).

Se ci si affida ad un agente immobiliare, di solito viene fatta sempre firmare. In genere è compilata su di un modulo prestampato.

La proposta di acquisto, quando viene firmata dal venditore, diventa automaticamente un contratto preliminare di compravendita immobiliare.

Quindi ogni scrittura privata, anche se su modello consegnato dall’agente immobiliare, deve essere attentamente analizzata.

Perché vale come proposta a tutti gli effetti, quindi indietro non si può tornare

La proposta di acquisto quindi, quando viene firmata anche dal venditore, diventa vincolante.

La legge consente a chi propone  (quindi il compratore) di revocare la proposta. Ma l’esperienza mi insegna che, quasi sempre, gli agenti immobiliari fanno firmare una proposta di acquisto irrevocabile. Una proposta quindi che non può essere revocata per un determinato periodo di tempo (a Verona la prassi è 10/15 giorni. Ma ho visto anche proposte di 30 giorni).

Alla firma della proposta, di solito l’acquirente consegna all’agenzia immobiliare anche un assegno a titolo di deposito. Significa che, se e quando il venditore accetta la tua proposta, questa si trasforma automaticamente in un acconto (o, quasi sempre, in una caparra confirmatoria). Se vuoi sapere la differenza tra acconto, caparra confirmatoria e caparra penitenziale clicca qui.

Perché firmare un modulo, un foglio, in genere una proposta di acquisto senza sapere cosa c’è scritto può essere un grave errore?

Perché, come già detto, la proposta diventa vincolante. Quindi indietro non si può tornare.

Occorre quindi far valutare ad un professionista qualsiasi scrittura, modulo, foglio prima di firmarlo perché

  • Può esserci bisogno di quantificare e regolare le spese condominiali. Altrimenti, fino ad un anno dopo l’avvenuta compravendita per i debiti dell’immobile (le spese condominiali)  risponde tanto chi vende quanto chi compra. C’è quindi il rischio, se non è stato espressamente detto, che chi vende lasci molti debiti  come spese condominiali. E chi compra dovrà, fino ad un anno prima dall’acquisto della sua nuova casa, rispondere per i debiti di chi gliel’ha venduta;
  • Può esserci bisogno di attendere un mutuo. Quindi può essere necessario specificare che la proposta di acquisto viene condizionata all’accoglimento del mutuo da parte dell’istituto bancario. Perché, se non viene specificato e anche se chi vende lo sa bene che devi chiedere il mutuo, se non viene specificato adeguatamente;
  • Può esserci bisogno di specificare dei dettagli tra le parti, specifici per quella compravendita. Ad esempio, le parti possono accordarsi per tenere i mobili dentro la casa in vendita: ma se non viene specificato, chi vende (quindi il proprietario) se non viene specificato adeguatamente ha tutto il diritto di rimangiarsi la parola e prendersi con sé i mobili.

Questi sono alcuni degli esempi più rilevanti per quanto riguarda la firma del compromesso nella compravendita immobiliare.

Affidarsi ad un professionista (notaio, geometra, avvocato) è spesso la soluzione migliore. Una consulenza in diritto  immobiliare è importante quando si compra casa.
Perché il desiderio di avere trovato finalmente la casa dei propri sogni, o l’immobile che tanto desideravamo per aprire finalmente il nostro negozio, può essere irrimediabilmente rovinato da una cattiva gestione degli aspetti legali della compravendita immobiliare.