201805.28
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Occupazione senza titolo: il danno non è in re ipsa ma deve essere provato.

In questo articolo, utile anche per i non professionisti del diritto, si parla  del risarcimento del danno conseguente all’occupazione di un immobile senza titolo. Un’occupazione senza titolo si ha quando una persona occupa un immobile senza averne diritto (ad esempio: senza contratto di locazione, a contratto di locazione oramai scaduto, per un contratto di comodato per il quale è stato raggiunto lo scopo desiderato).

Il caso: Tizio e Caia stipulano un contratto di comodato sull’immobile di proprietà di Tizio, al fine di mantenere un costante controllo sul figlio Tizietto (che segue cattive compagnie). Divenuto maggiorenne Tizietto, questi si trasferisce in altro Comune per continuare gli studi. Tuttavia, Caia (che nel mentre si è separata dal marito Tizio) continua ad occupare l’immobile.

Tizio chiede che venga dichiarata l’occupazione senza titolo dell’immobile, liberato lo stesso e pagato il danno sofferto pari ai mancati canoni di locazione non percepiti.

La decisione: La Corte di Cassazione, per quel che più importa in questa sede, compendia la giurisprudenza dell’ultimo decennio (partendo dalle famose sentenze di San Martino) per infine innestarsi -con la decisione in oggetto- nel filone ad oggi maggioritario.

Viene ribadito come, nel caso di occupazione sine titulo di un immobile, non sia ipotizzabile un risarcimento del danno derivante dalla mera occupazione. Il proprietario infatti dovrà allegare e provare il danno-conseguenza che potrebbe essergli derivato dalla occupazione senza titolo: ad esempio, la sua intenzione concreta di concederlo in locazione durante questo periodo, o l’avere sostenuto spese che altrimenti non avrebbe dovuto affrontare per risiedere egli stesso durante tale periodo in un altro immobile, o l’avere avuto concreta intenzione nel frattempo di venderlo.

Una sintesi della decisione della Cassazione: Chi occupa un immobile senza titolo (senza contratto di locazione, a locazione finita, etc) deve liberare l’immobile. Il proprietario può anche richiedere il risarcimento del danno (pari, ad esempio, ai canoni di locazione non percepiti). Ma il proprietario deve provare il danno, perché questo non è portato dal solo fatto di non avere a disposizione l’immobile. Non può infatti il proprietario dire “ti chiedo i canoni di locazione che non ho percepito per il solo fatto che mi hai occupato l’immobile” ma dovrà provare in concreto il danno percepito: avere locato per sé un altro immobile, dovuto rinunciare ad un possibile inquilino, o ad un possibile acquirente.

Avv. Giovanni Turina

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