Contratto di locazione abitativa per proprietari ed inquilini

[Guida completa 2018]

Tutto quello che devi sapere prima di affittare o prendere in affitto una casa 


Per chi è scritta questa guida

Per chi ha una casa che vuole dare in affitto (nel linguaggio di tutti i giorni: "affitto"). Oppure:

 Persone che vogliono prendere in affitto una casa.

Che cosa contiene questa guida?

 

 

  • Come scrivere un contratto di locazione (TUTTI i modelli di contratto gratis);

 

  • Le clausole fondamentali nei contratti di locazione;

 

  • Che cosa fare prima di firmare il contratto: controlli e verifiche.

°°°°°

Che cos'è la locazione?

"La locazione è il contratto col  quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo" (art. 1571 codice civile).

C'è un contratto di locazione di una casa se ci sono tutti questi elementi:

  • un immobile (qui parleremo solo di immobili ad uso abitativo)
  • un soggetto ("conduttore" o inquilino) usa e gode dell'immobile altrui grazie alla disponibilità del proprietario ("locatore")
  • un godimento per un tempo determinato (salvo qualche eccezione: scopriremo quale)
  • un corrispettivo (il conduttore dà al locatore qualcosa in cambio del godimento del bene) determinato.

Ci sono tutti questi elementi?

Abbiamo una locazione.

Manca qualche elemento?

Abbiamo altri tipi di contratto. Un esempio?

Manca il corrispettivo (chi abita la casa lo fa gratis): è un comodato.

Norme sulla locazione.

8 veronesi su 10 vivono in una casa di loro proprietà: lo dice una recente statistica di Mercato-Immobiliare.it su Verona.

Ma gli altri in genere (salvo i casi particolari) vivono in case prese in locazione.

Le norme di riferimento si trovano nel codice civile (negli articoli da 1571 al 1606) oltre che nelle varie leggi che si sono succedute nel tempo:  Legge n. 392 del 27 luglio 1978 (legge dell'equo canone) e dalla Legge n. 431 del 9 dicembre 1998 per le locazioni abitative.

°°°°°°

°°°

Tipi di contratto: solo le informazioni più utili.

Sei sei in affitto devi avere firmato un contratto ed averlo registrato all'Agenzia delle Entrate. 

Non è così? Il contratto potrebbe essere nullo.

Che cosa significa? Che il contratto non è valido: contatta un avvocato per sapere che cosa fare.

Hai un contratto o pensi di farlo a breve? Sappi che ci sono diverse tipologie di contratto di locazione. Quali?

  • contratto a canone libero (4 anni + altri 4)
  • contratto a canone concordato (3 anni + 2)
  • contratto transitorio (da 3 mesi a 1 anno)

°°°°°

 

La locazione a canone libero (4+4) 

Le parti possono scegliere liberamente il loro canone.

Ma non possono decidere la durata, che è fissa: 4 anni. Dopo la prima scadenza se non c'è stata disdetta del conduttore (l'inquilino) allora si rinnova di altri quattro anni.

E dopo gli otto anni? se almeno sei mesi prima della scadenza il locatore (cioè il proprietario) non manda la disdetta all'inquilino allora il contratto si rinnova di altri quattro anni e così via.

Questo contratto viene disciplinato dalla legge 392/1978 ed in parte dalla legge 431/1998.

Ti starai certamente domandando:

  1. Perché per forza di quattro anni in quattro anni? Non posso accordarmi per un periodo più lungo o più corto?
  2. Perché la legge parla di 4+4 quando sarebbe più semplice fissare ad almeno otto anni la durata minima del contratto di locazione?

Il contratto di locazione a canone libero deve essere di almeno quattro anni. Ma può essere previsto un periodo superiore (ad esempio cinque anni)

E se nel mio contratto di locazione è prevista una durata inferiore? In quel caso il contratto non è nullo ma è nulla solo la clausola che si darà per non apposta: il contratto dunque avrà la classica durata di quattro anni rinnovabili.

Rispondo adesso alla seconda domanda: il legislatore deve tutelare l'inquilino ma anche il proprietario locatore.

Il proprietario può quindi decidere di non rinnovare il contratto alla scadenza dei primi quattro anni. Quando?

In casi previsti dalla L. 431/98 che puoi trovare qui (clicca qui) e che all'articolo 3, comma 1 prevede la possibilità per il locatore di recedere alla prima scadenza (dopo cioè i quattro anni o la maggiore durata prevista) quando:

a) quando intende andarci a vivere o  farvi vivere parenti entro il secondo grado;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso Comune;
d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

°°°°°

 

La locazione a canone concordato (3+2)

Il canone concordato è una novità portata dalla legge 431/1998 che la disciplina all'articolo 2, comma 3.

Prima di quella data esisteva solo la locazione a canone libero. Il problema?

Gli affitti troppo alti nelle città. Case vuote in centro, periferie iperaffollate.

L'importanza di questa legge: il prezzo viene già determinato.

Come? Dalle associazioni rappresentative del mercato nella zona più importanti, cioè le associazioni degli inquilini e dei proprietari.

Così -teoricamente- il prezzo definito dalle associazioni locali permette a più persone di potersi permettere di pagare l'affitto anche dove prima era costosissimo. E di percepire il giusto canone, per i proprietari.

Il contratto di locazione a canone concordato può essere stipulato in qualunque Comune di Italia. 

Ma deve essere un'abitazione. Sono esclusi gli immobili ad uso commerciale (come i negozi e gli uffici) oppure gli immobili adibiti a foresteria.

La durata è di tre anni ed il tacito rinnovo è  di due anni.

A questo punto devi capire se il tuo Comune ha in precedenza stipulato l'accordo territoriale con le associazioni come ti ho spiegato prima oppure no. Ti  consiglio di informarti presso il tuo Comune oppure sul suo sito internet. 

Se sei di Verona ti posso aiutare: clicca qui per trovare tutte le informazioni sul canone concordato Comune Verona mentre se sei di Villafranca di Verona (altro luogo dove ho il mio studio legale a Verona come Avvocato civilista) allora clicca qui per le informazioni canone concordato Villafranca di Verona. Altrimenti, infine, contattami per avere maggiori informazioni.

Se nel tuo Comune non è stato siglato un accordo per il canone concordato non è per nulla un problema. Fai riferimento al Decreto Ministeriale 14 luglio 2004 che sostanzialmente dice che puoi fare riferimento all'accordo stipulato in un Comune vicino al tuo che ha circa lo stesso numero di abitanti (anche fuori regione). Se il Comune aveva un accordo ma non lo ha rinnovato prendi i valori di allora ed aggiornali con le variazioni ISTAT che trovi nel medesimo D.M. 14/07/2004.

°°°°°

 

Il contratto di locazione ad uso transitorio (per uso lavorativo e per uso universitario)

Il contratto di locazione ad uso transitorio è stato introdotto inizialmente dalla legge 431/1998 e successivamente modificata ed integrata dal Decreto Ministeriale 5 marzo 1999 e dal successivo Decreto Ministeriale 30 dicembre 2002.

Chi può stipulare il contratto di locazione ad uso transitorio?

chiunque voglia dare in locazione un immobile ad uso abitativo per un periodo non inferiore al mese e non superiore ai 18 mesi (cioè un anno e mezzo).

Chi prende in affitto l'immobile lo deve fare per ragioni di lavoro o per ragioni di studio universitario e post-universitario (in questo caso la durata è maggiore come ti spiego tra poche righe).

Pertanto il contratto ad uso transitorio non può essere utilizzato per locare case vacanze.

Il canone di locazione è concordato?

Il canone di locazione è libero.

Può essere definito secondo i canoni concordati della zona.

Ma il canone concordato può essere aumentato fino al 20% (perché così si agevola il proprietario che affitta per un periodo breve).

Quando dura il contratto transitorio?

Per ragioni lavorative esso può durare da 1 mese ad un anno e mezzo (18 mesi).

Per ragioni di studio universitario e post-universitario può durare da un minimo di sei mesi ad un massimo di tre anni che -in questo caso- sono rinnovabili alla prima scadenza. 

Quindi i contratti transitori ad uso lavorativo alla loro naturale scadenza NON si prorogano tacitamente ed occorrerà stipulare un nuovo contratto (sempre con durata massima di 18 mesi).

Modello di contratto di locazione ad uso abitativo transitorio

Clicca qui per scaricare il modello di contratti di locazione abitativa transitorio

Modello di contratto di locazione ad uso abitativo transitorio per studenti universitari

Clicca qui per scaricare il modello di contratti di locazione abitativa transitorio per studenti universitari

°°°°°

Cosa deve necessariamente contenere il contratto di locazione (e quali clausole conviene inserire)

Un contratto di locazione deve contenere dei dati essenziali ma può contenere anche altre clausole utili: ecco quali.

I dati dei soggetti

Sia per il proprietario locatore che per l'inquilino conduttore (oppure per tutti questi se più di uno) devono essere inseriti i dati essenziali e cioè:

  • nome e cognome
  • codice fiscale
  • attuale residenza

Ricordati che se ci sono più conduttori allora questi rispondono in solido tra loro (se un inquilino non paga il proprietario può richiedere l'intera somma anche solo all'altro. Tra di loro poi gli inquilini conduttori se la gestiranno come vogliono). 

Lo stesso ovviamente vale se ci sono più locatori (cioè più proprietari).

Dati dell'immobile

Indirizzo e dati catastali ed indicazione dei dati millesimali se si trova in un condominio ed esiste una tabella millesimale. Se non sai dove trovarla chiedilo all'amministratore di condominio, se c'è. Se pensi che non esista, ti consiglio di chiedere agli altri condomini oppure affidarti ad un avvocato (non avere una tabella millesimale di condominio può nascondere insidie e costi anche molto ingenti).

Destinazione d'uso e sublocazione.

Devi specificare che l'immobile è destinato ad uso di civile abitazione del conduttore (e della sua famiglia nel caso). Se parliamo di un contratto ad uso transitorio o per studenti universitario devi specificarlo.

Salvo che non venga specificato il divieto nel contratto, l'immobile può essere sublocato. Significa che l'inquilino può (in tutto o in parte) dare a sua volta in affitto l'immobile o una stanza di esso. Se vuoi vietarlo devi assolutamente scriverlo nel contratto di locazione.

Stato dei luoghi e degli eventuali mobili noleggiati.

La casa può essere locata con i mobili oppure senza. In ogni caso ti consiglio di specificare lo stato dei luoghi e fare un inventario del mobilio. Ti consiglio inoltre di fare (o chiedere di fare) foto ai mobili ed ai muri, firmarli tutti quanti ed allegarli a ciascuna copia del contratto, così che alla riconsegna non ci siano problemi di sorta. Sai quante questioni sorgono al momento della restituzione del deposito cauzionale? Meglio evitare problemi e costi legali ulteriori. Inoltre, specifica se i muri sono appena stati imbiancati e se l'inquilino è obbligato a imbiancarli prima della riconsegna. Questi sono tutti consigli frutto della mia esperienza come inquilino, proprietario ed avvocato.

Canone di locazione.

Il canone di locazione deve essere specificato su base annua (su questo dato pagherai come proprietario le relative imposte e tasse). Ovviamente quasi sempre si specifica l'importo del canone mensile che deve essere pagato dal conduttore oltre che il giorno entro il quale pagare. Si può prevedere che il canone venga aggiornato secondo il valore del 75% della variazione ISTAT secondo l'indice dei prezzi. Si parla di qualche euro al mese o poco più, ma devi parlarne con un professionista per il tuo caso specifico.
Specifica le modalità di pagamento: ti consiglio in ogni caso di pagare a mezzo bonifico bancario (così ci sarà la prova dell'avvenuto pagamento). Eviterei di indicare il pagamento a mani, che invece escluderei espressamente nel contratto stesso.

Deposito cauzionale.

In quasi tutti i contratti di locazione alla firma del contratto il conduttore consegna una somma di denaro a titolo di deposito cauzionale (o cauzione). Questa non può superare, per legge, le tre mensilità (art. 11 L.392/78) e se prevista superiore la clausola è nulla e la somma deve essere restituita.
A che cosa serve il deposito cauzionale? A garantire il proprietario locatore da eventuali danni all'immobile ed ai mobili che dovesse causare l'inquilino. Questa somma non può essere compensata: significa che l'inquilino non può -ad esempio a due mesi dalla scadenza- non pagare più il proprietario perché tanto ha già le due mensilità che gli ho dato di cauzione. Infatti occorre specificare (ma se non lo hai specificato non è un grave problema) che il deposito cauzione non è imputabile in conto pigioni e così non è compensabile come già detto sopra. Se sei un inquilino ricordati che il deposito è produttivo di interessi legali.

Cedolare secca.

Se come locatore usufruisci delle agevolazioni fiscali portate dalla cd. cedolare secca allora devi specificarlo nel contratto di locazione (il riferimento normativo da inserire è il Decreto Legislativo 14 marzo 2011 n. 23).

Mancato pagamento.

Clausola chiaramente utile specialmente per il locatore. Conviene specificare che il pagamento del canone e/o di quant'altro dovuto anche per oneri e costi accessori non potrà essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore per qualsiasi titolo così che dovrà escludersi la facoltà di far valere l'eccezione di inadempimento ex art. 460 c.c.. Questa clausola è particolarmente dura, ed in giudizio potrebbe non valere, tuttavia meglio inserirla.

Allo stesso modo è preferibile inserire che il mancato o ritardato pagamento  (oltre 10 giorni dalla scadenza della singola mensilità), anche parziale, di due o più canoni costituirà motivo di risoluzione immediata del contratto ex art. 1456 c.c. (la cd. "clausola risolutiva espressa").

Modifiche dell'immobile.

In genere si specifica che il conduttore non potrà apportare alcuna modifica o innovazione, anche migliorativa o addizionale, all'immobile locato ed agli impianti esistenti salvo previo assenso scritto del locatore. In questa eventualità è preferibile specificare che sono eseguite per mera tolleranza del locatore e che questo ha facoltà di ritenerle alla conclusione del contratto senza corrispettivo, indennizzo o compenso alcuno. Il conduttore deve espressamente accettare.

Condominio

Preferibile specificare che l'immobile è parte di un condominio. Indicare l'amministratore di condominio (e magari inviare a quest'ultimo a mezzo raccomandata il contratto di locazione per conoscenza). Indicare, se esistente, che si allega il regolamento di condominio e la tabella millesimale.

Specificare che le spese condominiali, per la quota di competenza del proprio immobile, sono interamente a carico del conduttore e soprattutto indicare nel contratto quali sono.

Diritto di accesso del locatore, dell'amministratore o dei loro delegati.

Indicare che il conduttore espressamente autorizza il locatore ad accedere all'immobile, previo invio di indicazione in forma scritta motivata, magari dandosi un termine ragionevole (una settimana o 10 giorni). Specificare che questa clausola non vale in caso di necessità ed urgenza, quando cioè occorre salvaguardare l'integrità e la salute di cose o persone.

Modifica del contratto ed altre questioni varie.

Specificare che il contratto può essere modificato solo in forma scritta. Indicare che le spese di registrazione e qualsivoglia onere o spesa inerente sono da dividere a metà.

Letto, approvato e sottoscritto. Data e Firma. Doppia sottoscrizione.

Indicare che il contratto è stato letto, approvato e sottoscritto. Inserire la data e la firma.

Inserire la doppia sottoscrizione: "A norma degli artt. 1341 e 1342 del codice civile le parti leggono approvano e sottoscrivono  gli artt. 1 ("qui scrivi il titoletto dell'articolo"), 2 ("..") etc. Poi ancora letto, approvato e sottoscritto, data e firma.

Clicca sull'immagine (anche se stai leggendo questa guida dal cellulare o dal tablet) per aprirla in dimensioni più grandi. Per tornare all'articolo poi dovrai solo tornare indietro.

°°°°°°

°°°

Che cosa fare prima di firmare un contratto di locazione

Firmare un contratto di locazione significa impegnarsi, almeno per qualche mese. E se le cose dovessero non andare per il verso giusto occorrerebbe mettere in conto diverse spese (ad esempio: l'avvocato).

È necessario quindi prevenire ogni problema. 

In genere chi offre in locazione un immobile si affida ad un'agenzia immobiliare. L'agente immobiliare è un professionista che conosce il mercato locale ed ha l'esperienza giusta per evitare ogni problematica: al proprietario, ma anche al conduttore.

Ma per affittare una casa non è necessario affidarsi ad un agente immobiliare. È possibile fare da soli, ma è preferibile controllare alcuni aspetti. Di seguito alcuni consigli tratti dall'esperienza.

Sei un proprietario? Ecco cosa dovresti controllare prima di affittare una casa ad una persona.

L'immobile è di tua proprietà oppure di altre persone? A che titolo lo possiedi? Ad esempio, ne hai l'usufrutto? In ogni caso: specificalo nel contratto

Anche se non è necessario  (basta la maggioranza) è preferibile che l'immobile intestato a più persone sia locato con contratto sottoscritto da tutti i proprietari.

La casa è di proprietà di una società? Nel caso: chi sottoscrive il contratto di locazione è il legale rappresentante?

L'immobile è accatastato come abitazione? 

Gli impianti (elettrico e gas) sono a norma? La caldaia è a norma, consegnata in buono stato di manutenzione ed ha il libretto previsto dalla legge?

Conosci il futuro inquilino? ti offre garanzia patrimoniale adeguata (= sei tranquillo che riceverai il tuo affitto ogni mese?)

Gli inquilini saranno  più d'uno? Nel caso: tutti quanti loro sottoscriveranno il contratto? È certamente preferibile.

Affitti a studenti? Spesso i proprietari chiedono di inserire una fideiussione di un genitore.

Hai preso visione dell'immobile insieme all'inquilino? specificalo nel contratto.

Fai la foto ai mobili, se affitti una casa ammobiliata, metti la data e fai firmare le foto all'inquilino.

specifica nel contratto se consegni un immobile tinteggiato.

Canone di locazione: hai preso specifico accordo sul giorno in cui l'inquilino dovrà pagare il canone?

Mezzo di pagamento: caldamente consigliato evitare i contanti. Consiglio di ricevere il canone di locazione esclusivamente a mezzo bonifico bancario (specifica esclusivamente nel contratto).

Specifica le spese condominiali medie, se saranno a carico esclusivamente del conduttore, e specifica che consegni (previa sua visione) il regolamento condominiale.

Sei un inquilino? Ecco cosa dovresti controllare prima di prendere in affitto una casa.

Fai una prima visita dell'immobile con chi ti affitterà la casa. Abbi la certezza che sia il proprietario o che abbia comunque titolo per locare l'immobile (ad esempio: è usufruttuario oppure il legale rappresentante della società proprietaria).

Visita la casa (anche solo da fuori) in diversi momenti della giornata: meglio evitare di scoprire un gran rumore di notte per un bar lì vicino o per musica ad alto volume dalle case vicine.