Il contratto preliminare nella vendita immobiliare ("compromesso").

Il contratto preliminare viene chiamato anche "compromesso". Nel compromesso ci sono due parti: il venditore e l'acquirente.

Il venditore si obbliga a vendere, l'acquirente a comprare.

Con il preliminare non si diventa proprietari.  Ma è comunque vincolante (le parti non possono tirarsi indietro).

Il preliminare non è obbligatorio. Ma è utile.
Serve, ad esempio, per prendere tempo (chiedere un mutuo). Oppure quando il venditore deve prima traslocare.


Il compromesso è un contratto: serve attenzione.
Perché quello che viene scritto lì dovrà essere scritto anche nel definitivo. Ossia, davanti il notaio.


Il compromesso contiene dati essenziali: descrizione dell'immobile, prezzo, modalità di pagamento, tempi di consegna.


Non solo. Ci sono altri dati, da inserire. Non essenziali, ma importanti.
Se devi chiedere il mutuo, bisogna mettere una condizione.

Questo il preliminare.


Ma tutto questo vale anche per la proposta irrevocabile di acquisto: quella che gli agenti fanno firmare su moduli prestampati.
Quello è un contratto, quando controfirmato dall'altra parte.


Non si può firmare un contratto alla leggera: affidarsi ad un avvocato è la soluzione migliore.
Perché gli ostacoli sono sempre dietro l'angolo: si pensi alle spese condominiali, se non quantificate correttamente. O lo stato degli immobili e degli impianti.


Poi ci sono casi particolari: immobili in corso di costruzione. Il compromesso, in questo caso, ha un contenuto particolare. Ci si può affidare ad un notaio, oppure un avvocato (a Verona il nostro Studio legale).

 

La trascrizione del preliminare (trascrizione del compromesso).

Il preliminare può anche solo essere firmato dalle parti: vale come scrittura privata.
Ma si può andare dal notaio: viene cioè trascritto.


Cosa significa? Significa che "prenoti" l'acquisto della casa. Cioè non è più solo un accordo privato, ma vale verso tutti.

Detto più semplicemente: chi vende non può vendere lo stesso immobile ad altri. Oppure iscriverci ipoteca, o farselo pignorare.


la trascrizione del preliminare ha un costo, certamente. Occorre andare dal notaio (non lo fa l'avvocato).


Ma è una buona assicurazione: nella pratica si usa in casi particolari.
Ad esempio quando chi vende è imprenditore (potrebbe fallire). Oppure sappiamo che il venditore è a rischio pignoramento. o, più semplicemente, per stare tranquilli.


Se il preliminare è trascritto occorre comunque fare il rogito. Questo deve essere fatto comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare.
Altrimenti, perde la sua efficacia.

 

Quando il venditore è un imprenditore o soggetto a pignoramenti

Infatti se tra la firma del compromesso ed il rogito il venditore fallisce, o viene pignorato del bene immobile, decide di ipotecare la casa oppure di vendere lo stesso immobile a più persone (accade davvero!) chi compra rischia di perdere la caparra e di vedersi sfilare sotto gli occhi l'immobile desiderato.

Con la trascrizione del compromesso si può stare certi che questo non accadrà, perché la trascrizione è opponibile ai terzi (significa che si "prenota" l'acquisto, quindi chi arriva dopo oramai non potrà fare nulla -pignorare, comprare, iscrivere ipoteca-).

Quando si acquista

L'acquisto di immobili "su carta", ossia ancora in costruzione, è un tema certamente sensibile che necessita di approfondimenti.

Si può, per un colloquio, contattare lo Studio legale a Verona dell'Avv. Turina

Quando il venditore potrebbe vendere lo stesso immobile ad altri

Niente vieta al venditore di prometterti l'immobile (e quindi firmare il preliminare) ed il giorno dopo fare la stessa cosa con un'altra persona.

Accade più spesso di quanto si possa immaginare: un soggetto vende la propria casa a più persone, prende da ognuna di esse la caparra ed infine.. scompare.

In questi casi, che non sono frequenti ma accadono ovunque, sorge un problema grande: capire a chi, tra i vari possibili acquirenti, debba passare la proprietà dell'immobile.

Ecco che in questo caso la trascrizione del compromesso risolve dalle basi il problema: perché il preliminare trascritto ha effetto prenotativo.

E quindi nessun altro, diverso dal soggetto che ha trascritto, potrà chiedere di diventare proprietario dell'immobile.